국제도시 된다더니 유령도시가 된 아파트, 소송은 어떻게?

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등록일. 2009.12.04   


아파트가 단순히 주거의 대상이 아닌 투자의 대상으로 확고히 자리 잡으면서 아파트와 관련된 분쟁이 급격히 늘어나고 있다. 특히 아파트 분양회사 측에서 아파트 주위에 국제적인 비즈니스 센터나 유명 대학이 들어올 예정이라고 광고했는데, 실제로는 생활에 필요한 최소한의 기반시설조차 마련되지 않은 경우 높은 가격에 분양을 받은 수분양자 입장에서는 “사기분양”이라는 생각까지 들게 된다. 실제로 최근 입주가 시작된 어느 아파트의 경우 인천국제공항과의 접근성과 ‘국제도시’로의 발전가능성을 강조하며 분양광고를 했지만, 실제로는 생활 기반시설조차 전혀 마련되어 있지 않아 유령도시로 전락할 위기에 처했다는 소식이 보도되었다.

분양계약을 취소할 수 있을까?

이 같은 경우 수분양자 입장에서는 우선 속았다는 생각에 계약을 취소하고 분양대금을 돌려받고 싶어진다. 실제로 아파트 허위·과장 광고와 관련된 소송에서는 사기나 착오를 이유로 계약의 취소를 구하는 경우가 많다. 그러나, 사기나 착오를 이유로 계약을 취소한다는 것은 생각처럼 쉽지 않다. 왜냐하면, 기반시설은 아파트 분양계약을 체결하게 된 동기에 불과할 뿐, 아파트 분양회사가 광고된 기반시설이 확실히 들어온다고 약속한 것은 아니기 때문이다. 법률적으로는 이를 ‘동기의 착오’라고 하며, 이 경우 계약의 취소가 엄격히 제한된다. 게다가 광고에서 어느 정도 과장은 허용될 수밖에 없다.

그러나 아파트의 경우 먼저 분양하고 나중에 시공하기 때문에 계약 체결 전에 아파트를 확인하는 것이 불가능하고, 아파트와 관련된 투자정보는 모두 계약 상대방인 분양회사로부터 제공되기 때문에 ‘동기의 착오’라는 이유만으로 취소를 제한하는 것은 부당하다. 따라서 아파트 인근에 국제학교가 들어서고 국제적 수준의 의료시설이 들어선다고 광고했는데, 실제로는 광고 당시에도 이미 그러한 시설이 조성될 가능성이 희박했던 경우에는 분양계약을 취소하는 것도 가능할 것이다. 최근, 실제로는 조망과 일조가 거의 불가능한데, 분양회사가 광안대교의 절경을 볼 수 있다고 분양광고를 한 사건에서 법원이 분양계약의 취소를 인정한 경우가 있다.

취소가 안 된다면, 손해배상으로!

그러나, 분양계약의 취소는 이미 체결된 계약의 효력을 나중에 없애는 것이므로 쉽게 인정되기 어렵다. 따라서 분양회사 측을 상대로 계약의 취소만을 요구하는 것은 바람직하지 않다. 이미 체결된 계약을 되돌릴 수 없다면, 아파트 시세 하락을 손해로 보아 분양회사 측을 상대로 손해배상청구를 하는 것이 현명한 방법이다.

다행히 표시·광고의 공정화에 관한 법률은 허위·과장 광고를 금지하고 있고, 사업자가 허위·과장 광고를 했다고 인정되는 경우에는 고의나 과실이 없다는 이유로 책임을 면할 수 없다고 규정하고 있다. 또한 민법상으로 볼 때에도 계약을 체결하면서 상대방에게 중요한 사항을 설명하지 않은 경우에는 신의칙상 고지의무 위반을 이유로 불법행위에 기한 손해배상을 청구할 수 있다. 하지만 손해배상을 청구하는 경우에는 아파트 시세 하락분 전액이 손해로 인정되기는 어렵고, 시세하락분의 일부분만 손해로 인정될 가능성이 많다는 점을 염두에 두어야 한다. 실례로 허위·과장 분양광고를 믿고 분양계약을 체결했는데, 그 후 오피스텔 시세가 분양가 대비 27~28%가 하락한 사건에서, 대법원이 분양가의 15%를 손해액으로 인정한 것은 손해액을 지나치게 높게 산정한 것이라고 판결한 경우가 있다.(대법원 2009.8.20. 선고 2008다19355 판결)




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