'수익형 부동산'투자 피해자, 자본시장법상 어떠한 구제수단을 강구할 수 있나
자본시장법상 투자계약증권에 해당하는 ‘수익형 부동산’에 투자했다가 피해를 본 투자자들은 자본시장법상 어떠한 구제수단을 강구할 수 있을까.
금융감독원의 2014. 3. 24.자 보도자료에서 소개된 불법적인 ‘수익형 부동산’ 투자권유사례는 다음과 같은데 이 사례에서 투자자들은 (1) 시행사나 시공사의 부도 등의 사유로 호텔신축이 무산 또는 지연됨에 따라 분양금을 날리는 피해를 입거나, (2) 호텔이 완공되었으나 약속된 임대료수익이 발생하지 아니하여 손해를 입거나, (3) 분양받은 호텔의 재매입이 이루어지지 않거나 분양가에 미치지 못하는 헐값에 매각함에 따라 매각손실을 입는 등의 피해를 입을 수 있다.
이러한 경우 자본시장법에 의존하지 않을 경우 피해자들은 자신의 손해를 구제 받기 위해서 (1) 민사상 기망행위 또는 착오를 이유로 분양계약을 취소하고 이에 따른 원상회복을 청구하거나, (2) 분양광고를 통해 약속한 내용을 불이행했다는 이유로 손해배상청구를 하거나 (3) 투자권유 단계에서 허위 또는 과장광고 또는 고지의무 불이행 등의 불법행위를 이유로 손해배상청구를 하는 등의 구제수단을 강구하려 할 것이다.
하지만 이러한 구제수단은 모두 한계가 있다. 우선 우리 법원은 분양광고 등에 있어서 운용방식 및 운용수익 등에 관하여 과장이나 허위고지가 있더라도 이는 투자자의 책임 하에 결정될 성질의 것임을 들어 이를 이유로 한 취소를 인정하지 않고 있다. 실제로 대법원은 상가를 분양하면서 그 곳에 첨단 오락타운을 조성·운영하고 전문경영인에 의한 위탁경영을 통하여 분양계약자들에게 일정액 이상의 수익을 보장한다는 광고를 하고, 분양계약 체결시 이러한 광고내용을 계약상대방에게 설명한 사안에서, “상품의 선전 광고에 있어서 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다고 할 것이나, 그 선전 광고에 다소의 과장 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 할 것이고, 또한 용도가 특정된 특수시설을 분양받을 경우 그 운영을 어떻게 하고, 그 수익은 얼마나 될 것인지와 같은 사항은 투자자들의 책임과 판단 하에 결정될 성질의 것이므로, 상가를 분양하면서 그 곳에 첨단 오락타운을 조성하고 전문경영인에 의한 위탁경영을 통하여 일정 수익을 보장한다는 취지의 광고를 하였다고 하여 이로써 상대방을 기망하여 분양계약을 체결하게 하였다거나 상대방이 계약의 중요부분에 관하여 착오를 일으켜 분양계약을 체결하게 된 것이라 볼 수 없다”고 한 바 있다 (대법원 2001.05.29. 선고 99다55601 판결).
또한 분양광고에서 약속한 사항의 불이행을 주장할 수 있을지에 관해서도 같은 대법원판결은 “실제로 체결된 분양계약서에는 이러한 내용이 기재되지 않은 점과, 그 후의 위 상가 임대운영경위 등에 비추어 볼 때, 위와 같은 광고 및 분양계약 체결시의 설명은 청약의 유인에 불과할 뿐 상가 분양계약의 내용으로 되었다고 볼 수 없고, 따라서 분양 회사는 위 상가를 첨단 오락타운으로 조성·운영하거나 일정한 수익을 보장할 의무를 부담하지 않는다”고 판시하였다.
한편 허위 또는 과장광고 또는 고지의무 불이행에 따른 손해배상책임은 인정하고 있으나 어느 정도가 허위 또는 과장광고인지 그리고 어디까지 고지했어야 하는지에 관하여도 기준이 불명확하고 배상해야 할 손해에 관해서도 기준이 없어 제한된 사례에서 미미한 배상에 그치는 경우가 많다.
하지만 자본시장법상 투자계약증권에 해당하는 수익형부동산 분양의 경우라면 자본시장법이 적용되어 좀 더 투자자보호가 강화될 수 있다.
자본시장법상 50인 이상의 자에게 증권을 모집(즉 신규로 발행되는 증권의 취득을 권유)하거나 매출(이미 발행된 증권의 매도나 매수를 권유)하며 모집가액과 매출가액 각각의 합계액이 10억원 이상인 경우에 해당 증권의 발행회사는 증권신고서를 금융위원회에 제출해야 한다. 이처럼 증권신고서에 의해 증권을 모집하거나 매출하는 경우 증권 발행회사는 ‘투자설명서’를 금융위원회에 제출해야하고, 이를 일반인이 열람할 수 있도록 비치해야 한다. 투자설명서에는 증권신고서에 기재된 내용과 다른 내용을 표시하거나 그 기재사항을 누락해서는 안 된다. 미국의 경우 부동산분양회사의 투자설명서에 위험요소, 이해상충 등 방대한 내용을 고지하도록 되어 있는데 우리나라에도 이에 대한 구체적인 기준이 도입되어 수익형 부동산 계약 체결시 투자자가 투자설명서를 참조하게 된다면 상당히 많은 위험 투자권유가 방지될 수 있어 투자자보호가 가능해질 것이다.
사후구제 측면에서 살펴보면, 수익형 부동산 거래시 분양회사가 증권신고서나 투자설명서에 기재했어야 하는 사항들을 기재하지 않거나 증권신고서나 투자설명서를 제출하지 않았음을 이유로 발행회사 뿐만 아니라 그러한 증권신고서나 투자설명서의 작성에 관여한 자들 (증권신고서나 투자설명서가 작성되지 않은 경우에는 당해 수익형 부동산 분양에 참여한 시공사와 전문가들)을 피고에 포함시켜 손해배상청구를 할 수 있고, 자본시장법상 손해액 추정조항 (처분가에서 취득가를 공제한 금액으로 추정)의 혜택을 받을 수도 있다.
따라서 50인 이상을 상대로 ‘투자계약증권’에 속하는 ‘수익형 부동산’을 분양하는 경우 증권신고서나 투자설명서 작성이 필요하다는 점을 적극적을 홍보하고 위반사례를 단속하는 등 자본시장법의 규제실무를 개선하여 억울한 피해를 당한 투자자들로 하여금 자본시장법상 구제수단을 강구하도록 하는 것이 시급하다.
【임진성 변호사 jslim@hannurilaw.co.kr】
금융감독원의 2014. 3. 24.자 보도자료에서 소개된 불법적인 ‘수익형 부동산’ 투자권유사례는 다음과 같은데 이 사례에서 투자자들은 (1) 시행사나 시공사의 부도 등의 사유로 호텔신축이 무산 또는 지연됨에 따라 분양금을 날리는 피해를 입거나, (2) 호텔이 완공되었으나 약속된 임대료수익이 발생하지 아니하여 손해를 입거나, (3) 분양받은 호텔의 재매입이 이루어지지 않거나 분양가에 미치지 못하는 헐값에 매각함에 따라 매각손실을 입는 등의 피해를 입을 수 있다.
이러한 경우 자본시장법에 의존하지 않을 경우 피해자들은 자신의 손해를 구제 받기 위해서 (1) 민사상 기망행위 또는 착오를 이유로 분양계약을 취소하고 이에 따른 원상회복을 청구하거나, (2) 분양광고를 통해 약속한 내용을 불이행했다는 이유로 손해배상청구를 하거나 (3) 투자권유 단계에서 허위 또는 과장광고 또는 고지의무 불이행 등의 불법행위를 이유로 손해배상청구를 하는 등의 구제수단을 강구하려 할 것이다.
하지만 이러한 구제수단은 모두 한계가 있다. 우선 우리 법원은 분양광고 등에 있어서 운용방식 및 운용수익 등에 관하여 과장이나 허위고지가 있더라도 이는 투자자의 책임 하에 결정될 성질의 것임을 들어 이를 이유로 한 취소를 인정하지 않고 있다. 실제로 대법원은 상가를 분양하면서 그 곳에 첨단 오락타운을 조성·운영하고 전문경영인에 의한 위탁경영을 통하여 분양계약자들에게 일정액 이상의 수익을 보장한다는 광고를 하고, 분양계약 체결시 이러한 광고내용을 계약상대방에게 설명한 사안에서, “상품의 선전 광고에 있어서 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다고 할 것이나, 그 선전 광고에 다소의 과장 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 할 것이고, 또한 용도가 특정된 특수시설을 분양받을 경우 그 운영을 어떻게 하고, 그 수익은 얼마나 될 것인지와 같은 사항은 투자자들의 책임과 판단 하에 결정될 성질의 것이므로, 상가를 분양하면서 그 곳에 첨단 오락타운을 조성하고 전문경영인에 의한 위탁경영을 통하여 일정 수익을 보장한다는 취지의 광고를 하였다고 하여 이로써 상대방을 기망하여 분양계약을 체결하게 하였다거나 상대방이 계약의 중요부분에 관하여 착오를 일으켜 분양계약을 체결하게 된 것이라 볼 수 없다”고 한 바 있다 (대법원 2001.05.29. 선고 99다55601 판결).
또한 분양광고에서 약속한 사항의 불이행을 주장할 수 있을지에 관해서도 같은 대법원판결은 “실제로 체결된 분양계약서에는 이러한 내용이 기재되지 않은 점과, 그 후의 위 상가 임대운영경위 등에 비추어 볼 때, 위와 같은 광고 및 분양계약 체결시의 설명은 청약의 유인에 불과할 뿐 상가 분양계약의 내용으로 되었다고 볼 수 없고, 따라서 분양 회사는 위 상가를 첨단 오락타운으로 조성·운영하거나 일정한 수익을 보장할 의무를 부담하지 않는다”고 판시하였다.
한편 허위 또는 과장광고 또는 고지의무 불이행에 따른 손해배상책임은 인정하고 있으나 어느 정도가 허위 또는 과장광고인지 그리고 어디까지 고지했어야 하는지에 관하여도 기준이 불명확하고 배상해야 할 손해에 관해서도 기준이 없어 제한된 사례에서 미미한 배상에 그치는 경우가 많다.
하지만 자본시장법상 투자계약증권에 해당하는 수익형부동산 분양의 경우라면 자본시장법이 적용되어 좀 더 투자자보호가 강화될 수 있다.
자본시장법상 50인 이상의 자에게 증권을 모집(즉 신규로 발행되는 증권의 취득을 권유)하거나 매출(이미 발행된 증권의 매도나 매수를 권유)하며 모집가액과 매출가액 각각의 합계액이 10억원 이상인 경우에 해당 증권의 발행회사는 증권신고서를 금융위원회에 제출해야 한다. 이처럼 증권신고서에 의해 증권을 모집하거나 매출하는 경우 증권 발행회사는 ‘투자설명서’를 금융위원회에 제출해야하고, 이를 일반인이 열람할 수 있도록 비치해야 한다. 투자설명서에는 증권신고서에 기재된 내용과 다른 내용을 표시하거나 그 기재사항을 누락해서는 안 된다. 미국의 경우 부동산분양회사의 투자설명서에 위험요소, 이해상충 등 방대한 내용을 고지하도록 되어 있는데 우리나라에도 이에 대한 구체적인 기준이 도입되어 수익형 부동산 계약 체결시 투자자가 투자설명서를 참조하게 된다면 상당히 많은 위험 투자권유가 방지될 수 있어 투자자보호가 가능해질 것이다.
사후구제 측면에서 살펴보면, 수익형 부동산 거래시 분양회사가 증권신고서나 투자설명서에 기재했어야 하는 사항들을 기재하지 않거나 증권신고서나 투자설명서를 제출하지 않았음을 이유로 발행회사 뿐만 아니라 그러한 증권신고서나 투자설명서의 작성에 관여한 자들 (증권신고서나 투자설명서가 작성되지 않은 경우에는 당해 수익형 부동산 분양에 참여한 시공사와 전문가들)을 피고에 포함시켜 손해배상청구를 할 수 있고, 자본시장법상 손해액 추정조항 (처분가에서 취득가를 공제한 금액으로 추정)의 혜택을 받을 수도 있다.
따라서 50인 이상을 상대로 ‘투자계약증권’에 속하는 ‘수익형 부동산’을 분양하는 경우 증권신고서나 투자설명서 작성이 필요하다는 점을 적극적을 홍보하고 위반사례를 단속하는 등 자본시장법의 규제실무를 개선하여 억울한 피해를 당한 투자자들로 하여금 자본시장법상 구제수단을 강구하도록 하는 것이 시급하다.
【임진성 변호사 jslim@hannurilaw.co.kr】
* 이 뉴스레터에 실린 글은 법무법인 한누리나 소속 변호사들의 법률의견이 아닙니다. 만약 이와 유사한 사안에 관하여 법률적인 자문이나 조력을 원하시면 법무법인 한누리로 연락주시기 바랍니다.
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