‘프리미엄 보장’ 아파트, 무엇이 문제인가

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등록일. 2010.06.11   


지난 해 아파트 미분양 물량이 늘어나자 건설사들은 분양률 제고 차원에서 우후죽순처럼 ‘프리미엄 보장’ 아파트를 내놓았는데, 최근 이 ‘프리미엄 보장제’를 두고 계약자와 건설사 간에 분쟁이 발생하고 있다. 일반적으로‘프리미엄 보장 아파트’란, 건설사가 아파트의 시세 차익을 보장해 주겠다는 제도로서 예를 들어 계약 후 2년 뒤 아파트 시세가 분양금액에서 5,000만 원 이상 오르지 않으면 건설사가 계약자들에게 5,000만원을 보장해 준다는 것이다. 이 같은 ‘프리미엄 보장제’는 부동산 경기 불황에도 불구하고 수요자들의 많은 관심을 끌었고, 이로 인해 건설사들은 아파트 미분양 물량을 상당히 해소할 수 있었다고 한다.

그런데, 최근 입주를 앞두고 아파트 시세가 분양가 밑으로 하락하자 프리미엄 보장제의 의미와 관련하여 건설사와 계약자들 간에 이견이 표출되고 있다고 한다. 계약자들은 ‘프리미엄 보장’을 말뜻 그대로 분양가에 일정한 웃돈이 붙을 것을 보장한다는 의미로 이해하는 반면, 건설사들은 분양가보다 일정금액 이상의 시세가 형성되지 않을 경우 그 일정금액을 깎아주는 형태라고 설명하고 있기 때문이다. 즉 건설사에 측에 따르면 ‘프리미엄 보장’이란 예를 들어 분양가 5억에 5,000만원 ‘프리미엄 보장’ 조건을 붙인 아파트의 현재 시세가 4억 원인 경우, 건설사가 보장하는 금액은 5억 5,000만원이 아닌 4억 5,000만원이라는 것이다. 결국 건설사의 주장대로라면 ‘프리미엄 보장’이라고는 하지만 사실상 할인분양에 불과한 것이다.

그러나 일반적으로 ‘프리미엄’이라는 표현은 당초 분양금액 이상의 ‘웃돈’을 의미하므로 ‘프리미엄 보장’이라는 용어 자체가 마치 투자수익을 보장해 주는 것인 양 오해를 불러일으킬 뿐만 아니라 분양을 담당하는 시공사 직원이나 분양회사의 영업사원들이 분양을 성공시키기 위해서 프리미엄 보장의 의미에 관하여 마치 투자원금대비 일정 금액 이상의 수익이 보장되는 것처럼 설명하였고 투자자들은 이를 믿고 투자를 감행한 경우가 종종 있다는 점이다.

시공사나 분양회사가 분양을 촉진시키기 위해서 사실상 ‘조건부 할인분양’에 불과한 ‘프리미엄 보장’을 마치 일정한 시세차익의 보장으로 광고하거나 표시하였다면 이는 ‘표시·광고의 공정화에 관한 법률’제3조 제1항 제1호에서 금지하는 ‘허위·과장 광고’에 해당할 소지가 있다. 또한 건설사들이 ‘프리미엄 보장’이 사실상 할인분양임을 제대로 밝히지 않은 것은 표시광고법 제3조 제1항 제2호에서 금지하고 있는 ‘사실을 은폐하거나 축소하는 기만적인 광고행위’에 해당될 수 있다.

이처럼 ‘프리미엄 보장’ 광고가 허위·과장 광고에 해당될 경우 공정거래위원회는 표시광고법 제7조에 따라 시정조치를 내리거나 같은 법 제9조에 따라 과징금을 부과할 수 있으며, 아파트를 분양받은 계약자들은 착오를 이유로 분양계약을 취소하고 환불을 요구하거나 표시광고법 제10조에 따라 손해배상을 청구하는 등의 조치를 취할 수 있다.

다만 분양계약서나 프리미엄 보장증서 상으로는 ‘프리미엄 보장’의 의미가 시공사들이 주장하는 내용으로 기재되어 있을 가능성이 높으므로 계약자들의 법적 조치가 실효를 거두기 위해서는 분양당시의 팜플릿이나 분양담당자의 진술 등을 통해 당시 프리미엄보장제에 관하여 허위 또는 과장된 표시·광고가 있었음을 입증할 수 있어야 한다.




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